Atina’dan Nereden Ev Almalı ?

Yunanistan’da nereden ev alınır ? En büyük sorun Atina’nın hangi semt hangi ilçeden ev almalısınız ?

Ve cevabınızı kolay bulabilmeniz için kendinize sormanız gereken soru :

Yunanistan’dan Atina’dan alacağım ev, daire mülk ten ne bekliyorum ?

Golden visa, altın vize, yatırım yoluyla oturum izni için mi ? Yatırım ve kira geliri amaçlı mı ? Her iki seçenek te size çazip mi geliyor ?

Alınacak Mülk’ten Kira Getirisi Sağlamak

Alacağınız mülk ten kira getirisi almak istiyorsanız, Atina şehrinin merkezinde kalmanız gerekir. Şehrin merkezinden uzaklaşmamanız gerekir.

Airbnb ve booking tarzındaki kısa dönem kiralama yapılabilecek semtler emlak anlamında pahalı ve fırsatların az olduğu, herhangi bir mülk bulunursa çok hızlı davranmanız gereken evlerdir.

Bir numaralı bölümden çok uzaklaşmamanız gerekir ancak bir numaralı bölge dediğimiz yer sadece konum olarak bir şeyler anlamanız içindir. Bir numaralı bölge kendi içinde iyi , orta ve kötü bölümlere ayrılır.

Airbnb Booking Kısa Dönemli Kiralama Semtleri

• Kukaki – En yüksek gelir elde edilecek semt
• Neos Kosmos
• Sintagma
• Petralona
• Kolonaki
• Mets
• Gazi
• Ambelokipi

Bu bölgelerde ise seçmeniz gereken evler , metro istasyonlarına yakın evler olmalıdır. Metro istasyonu dışında bir parametre ise turistlerin gezmeyi tercih ettiği yerlere yakın yerler olmalıdır.

ATINA MERKEZ

Atina’nın merkezi iki başlıkta incelemek istiyorum :

Tarihi Atina Merkez

Atina merkez Airbnb ve Booking tarzında kısa dönemli kiralama platformları öncesi, sadece bazı turistik bölgeler itibarı ile değerli idi .

Airbnb ve kısa dönemli kiralama platformları öncesi değerli olan semtler veya bölümler :

• Plaka
• Thisio
• Kolonaki
• Monastiraki
• Anafiotika
• Psirri
• Gazi

Bu semtlerin pahalı olması, ( Kolonaki hariç ) tartışmasız turistik oldukları içindi, ve bu bölgeler Atina’nın en pahalı semtleri idi. Yunanistan milli gelirinin yüzde kırkını turizm’den elde etmektedir.

İlgili semtler hem tarihi binaları yüzünden hemde artık bu bölgelerde yeni konut yapılamadığı için Atina’nın en pahalı semtleri idi . Listeye koymadığım ama Cumhurbaşkanlığı ve Başbakanlık köşkünün bulunduğu bölge yani İrodou Atikou caddesinin bulunduğu bölge ( Rigilis ) de bu pahalı bölgelerin içinde yer almaktadır.

Plaka

Atina’nın en bilinen bölgesi ve en turistik yeridir. Basit anlamda, Sintagma bölgesini Yeme içme konusunda pahalı ve turistik bir bölgedir. Plaka bölgesi yürüyerek keşfedebileceğiniz her binanın tek ve muhteşem olduğu bir semttir. Plaka bölgesinde ev almak çok zor ve çok pahalı bir hobidir. Burada satılan binalar metrekare bazında fiyatlanmaz ve semti bilenler yahu neden bu kadar çok istiyor demez. Çünkü burada mülk sahibi olmak her ölümlüye kısmet olmaz.

Bu semtte eski senelerde çoğunlukta , Arnavutlar yaşıyordu ve Plaka isminin Arnavutça yaşlı anlamından geldiği ( en eskisi anlamında yaşlı ) söylenmektedir.

Plaka çok turistik bir bölgedir ve her sene yüzbinlerce turist tarafından ziyaret edilir. Genel olarak emlak anlamında ve renovasyon anlamında en katı şekilde denetlenen semttir. Plaka bölgesinde bir civi çakmak bile izne tabidir.

Yunanistan’da, su, elektrik, televizyon, internet ve kanalizasyon özel şekilde yapılan kanallar vasıtası ile ve sadece yerden yapıldığı tek semttir.

Osmanlı işgali zamanında, yöneticilerin ileri gelenleri burada kalıyordu ve voyvoda’nın kaldığı yer burasıydı.

İşgalden sonra Arnavutların çoğunlukta olduğu bu semtte büyük bir yangın meydana geldi ve yangın sonrası, semtteki en büyük arkeolojik bulgular ortaya çıktı .

Anafiotika her ne kadar, kendine ait bağımsız bir bölge olarak adlandırılsa bile Plaka semtinin bir bölümüdür. Anafiotika bölgesinde sadece 45 tane ev bulunmaktadır. Bu bölgede gezdiğiniz zaman kendinizi bir ege adasında imiş gibi hissedersiniz.

Kolonaki İlçesi / Semti

Kolonaki semtini biraz önce hariç tuttum ama Likabetus yüzünden belki de turistik olan bölgelerin içine dahil etmem gerekli idi .

Yine de Kolonaki gücünü Likabetus tepesinden değil, aristokratik bir semt olmasından dolayı pahalı olduğunu ve burada kalan sakinlerin yerel semt kültürü ve kollektif olarak semtlerini korumaları ve iyi pazarladıkları için çok pahalı olduğunu düşünüyorum.

Biraz klasik bir söylem olsa da bizim İstanbul’un Nişantaşı semti bana göre özellik olarak Kolonaki semtinin en yakın benzeridir.

Atina şehrinin merkezi çok sık ve yoğun şekilde inşa edilmiştir. Şehrin bir bölümü çok çok eski antik Yunan’daki kısmı . Diğeri ise yakın eski tarihli Yunanistan kısmıdır.

Hastaneler, büyükelçilikler, tiyatrolar, sinema salonları , müzeler , restorantlar, mağazalar her şey merkezde bulunmaktadır.

Şehrin merkezi çok çok eski senelerden beri şehir planlaması açısından belli bir plan eşliğinde yapılmıştır. Milattan önce 5 yy.Hippodamos ve 1800 lerde Stamatios Kleanthis and Eduard Schaubert, Atina’nın bugünkü durumunun mimarlarıdır.

Son zamanlarda, kısa dönem kiralama ile ilgili gelişmeler, kısa dönemli kiralama şeklinin gelirlerini azaltmıştır.

Artık kısa dönem kiralama ile uzun dönem kiralama arasındaki fark eskisi kadar büyük değildir.

Kısa dönem kiralama şeklinde , yönetim giderleri, sabit masraflar, evin kendisinin ve mobilyaların yıpranması ve devlet nezdinde vergisel anlamda getirilen yükümlülükler fazlalaşmıştır.

Hal böyle olunca normal kiralama ve kısa dönemli kiralama arasında gelir anlamında, gelen yükümlülükler göz önünde bulundurulursa çok çok büyük bir fark bulunmamaktadır.

Normal Kira Getirisi Yüksek Semtler

Bu şekil ev alma seçeneklerinizi arttırır. Ve ilgi alanımıza artık tüm semtler girmektedir.

Artık metrekare anlamında ucuz fırsat sayılabilecek yerler aramaya başlıyoruz.

Artık en önemli parametremiz , satın alacağımız ev fiyatı ile kiralanması durumunda hangi oranı tutturacağımız ile ilgili olarak hareket etmeliyiz.

Evimizi Kimlere Kiralayacağız ?

Burada karşımıza iki seçenek çıkmaktadır :

• Lokallere ( Yunanlılara kiralama ) ev kiralamaya uygun semtler
• Expat , mülteci veya yabancıların kiralamak isteyeceği semtler

Kendinizi bu kategori içinde tutuyorsanız, bu durumda bütün Atina şehri içinde alım yapabilirsiniz. Burada sizi ilgilendiren kısım gerçekten bir fırsat yakalayıp, o semtte gerçekleşecek orta vadeli satış ortamına cevap verebilecek semtlerden satın alma yapmak olacaktır.

ATINA’DAKİ EVLER ORTALAMA OLARAK ESKİ

Kendiniz için bir yer alacaksanız, nispeten yeni bir ev olması daha iyi olacaktır. Yunanistan, Türkiye gibi yeni inşaatların ve inşaat aktivitesinin çok yüksek olduğu bir şehir değildir.

Burada dikkat etmeniz gereken konu binanın yeri, yaşı , sosyokültürel durumu ve eğer çocuklarınız var ise çocukların gidecekleri okullara yakın olmasıdır.

ATINA’NIN GÜNEY SEMTLERİ

Atina’nın güney ilçeleri dediğimiz zaman sahil şeridindeki semtleri kastediyoruz. Güney batı’dan başlar ve sırası ile Neo Faliro Semti , Moshato , Kallithea, ( sahil yolu boyunca – sahil yolu’nun ismi Posidonos Caddesidir. )

Sırasıyla Palaio Faliro , Alimos , Kalamaki , Elliniko , Glifada , Voula , Kavuri , Vouliagmeni , Varkiza Varis ve Saronida.

Sahil şeridi ve yukarıda saydığım semtler, Atina’nın en pahalı semtleridir. Denize yakınlığı, gece hayatı, mağazalar, sosyo kültürel aktiviteler, güzel oteller bu semtlere pahalı olmaları için etkili olmaktadır.

Bu durumda Atina’nın güneyi, yani sahil şeridini, aşağıdaki semtleri öneriyorum.

• Glifada
• Voula
• Palaio Faliro
• Kalamaki
• Alimos
• Elliniko
• Pani

ATINA’NIN KUZEY SEMTLERİ

Veya Atina’nın kuzeyi

• Kifisia
• Vrilisa
• Melisia
• Marusi
• Psihiko

Kulağa biraz garip gelse de, bu şekil sık karşılaştığımız bir müşteri tipidir.

Genelde iş adamları ve zamanı çok olmayan müşterilerimiz, söylemese de bazen bu tip bir yaklaşım tarzı mesajı alıyorum.

Unutulmaması gereken en önemli konulardan bir tanesi, satın alma işlemi doğru kriterler çerçevesinde yapılırsa, oturum izni almak kaçınılmaz bir sonuçtur.

Şirket olarak tüm süreci takip ediyoruz.

Süreci çok yüzeysel şekilde anlatıp, işimizin nerede başlayıp nerede biteceğini sizinle paylaşmak istiyorum.

Temel Hizmet ve Sorumluluklarımız :

Giriş Bölümü

• Tanışma süreci ve sizin alacağınız ev ile ilgili beklentilerinizi belirlemek
• Bu beklentilere uygun ev, daire , semt ve kaç tane mülk alınacağını belirleme

Gelişme Bölümü

• Mülk arama süreci
• Size hazırlamanız gereken evrakları bildirmek
• Avukatınız yoksa size bir avukat tahsis etmek
• Vergi numaranızı çıkarmak, banka hesabınızı çıkarmak
• Bulunacak mülk ile ilgili çalışmalar iletişim ve bulunan evlerin ziyaret edilmesi

Satın Alma Aşaması

• Beğendiğiniz evin mal sahibi ile pazarlık ve el sıkışma
• Satın alınacak evin tapu ve evraklarının hukuki kontrol için avukata verilmesi ve sonuç takibi
• Gerekli görülmesi durumunda satın alınacak evin mühendislik kontrolünün yapılması
• Kaparo verilmesi ile ilgili hazırlıkların ve işlemlerin yapılması

Satış İçin Evrakların Hazırlanması

• Satıcının evraklarının hazırlanması ve takibi
• Tüm satıcı evraklarının avukata ve notere intikali, avukatlar arası, noter iletişim
• Alınacak ev, daire ,konut , mülkün alım satım vergisinin ödenmesi ve vergi dairesinden onay alınması
• Kontrat günü öncesi satın alınacak mülk için yapılacak ödemenin hazırlıklarının yapılması ve günlük banka çeki çıkartılması ile ilgili hazırlıklar
• Son gün avukat tapu ve kadastro ‘ya gidilerek son hukuki kontrol edilmesi
• Mülk satış günü noter ve alış işlemleri ile ilgili temsil

Satın Alma Sonrasında Yapılması Gerekenler

• Satın alma işlemi gerçekleştikten sonra , devlet mercilerine gerekli bildirimlerin gerçekleştirilmesi
• Mülk satın alındıktan sonra muhasebeci ile yapılması gereken işlemler
• Gerekirse elektrik/ su / internet / aidat ödemeleri

Satın Alma Sonrası Kiralama İşlemleri

• Evin kiralanması durumunda kiracı bulunması
• Kiracı bulunması ve evin kiralanmasından sonra kira takibi

Satın Alınan Evlerin Rutin İşleri

• Alınacak evin bulunduğu apartmanlardaki toplantılara katılma
• Senelik vergisel sorumlulukların takibi

Kiracı Takibi

• Kiracının kötü niyetli olması sonucu ile kiracının ihtar edilmesi
• İhtar ve kiracının mülkten çıkması ile ilgili işlemler

Mülkün Yeniden Satılması

• İstenmesi durumunda mülkün tekrar satışa çıkartılması ve satılması
• Burada önemli olan bir husus şudur : burada olmamanız durumunda macro anlamda oluşabilecek gösterge ve emareleri görmeyeceğiniz ve hissetmeyeceğiniz için, satış zamanı veya satışa geçme konusunda sizi uyarmak ve gayrimenkullerinizi realize etmeniz konusunda uyarı ve öngörülerimizi sizinle paylaşacağımızı unutmayın.

Banka İle İlgili Görevlerimiz

• Bankanız senelik evrak yenilenmesinin takip edilmesi

Dolayısı ile bilmeniz gereken şey şudur ki burada satın alacağınız eviniz sahipsiz değildir. Ev ile ilgili tüm gerekli işlemler ve takip tarafımızca yapılmaktadır. Sizin yapmanız gereken tek şey elektronik banka yolu ile kiranızın yatıp yatmadığını kontrol edip bize bildirmek . Bazı kiracılar ev sahibinin yurtdışında olması durumunda biraz daha geniş şekilde davranabilmekte, kiralarını zamanında ödememektedir.

Biz hemen kendilerini arayarak bu süreci takip ettiğimizi kendilerine hissettirmekteyiz.

Sonuç olarak çok kısa ve yormadan :

• Hem burada aldığınız evler sahipsiz değil
• Hem de mülk alma sonucunda oluşan vergi sorumluluklarınızı da takip ediyoruz.