Yunanistan'dan Daire Satın Almak - Invest Greece Yunanistan Emlak

Share:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Yunanistanda ev satın alma hakkında herşey
Yunanistanda Daire Satın Almak

En Basit Şekli İle Yunanistan’dan Daire Satın Almak

Yunanistan Daire Satın Almak
Yunanistan Satılık Daire
Gelmeden Yunanistan Daire Almak

Yunanistan’da daire, satın almak, bir yabancı için bile oldukça basit bir işlemdir.

Adımlar basitçe ……
1* Nereden, hangi semtten mülk satın alacağınızı seçin. …
2 * Yunanistan’da satılık daireleri sizin için araştıracak bir emlak danışmanı bulun …
3 * Satın Alınacak Daire, ev, bina veya arsa bulunur …
4 * Avukat tutulur. …
5 * Satın alınacak dairenin alım satım vergileri ödenir. …

Satış Gerçekleşir…

Ve Yunanistan’daki yeni dairenizin tadını çıkartırsınız !

Mülk alındıktan sonra avukatınız dosyanızı bakanlığa teslim eder ve eğer tüm evraklar tam ve istenildiği gibi ise iki ay içinde,

Oturum İzni Kartı İle Avrupa’da Serbest Dolaşım Hakkı Elde Edersiniz.

Oturum İzni sizi artık vize eziyetinden kurtarır.

Türkler Yunanistan'dan Ev Daire Satın Alabilir Mi ?
Türkler Yunanistan’dan Ev Daire Satın Alabilir Mi ?

Bir Türk Yunanistan’da Ev Satın Alabilir mi?

Evet bir Türk Yunanistan’dan ev alabilir .

Yabancılar Yunanistandan mülk satın alabilir mi ?
Yabancılar Yunanistan’dan Mülk Satın Alabilir Mi?

Türklere Herhangi Bir Kısıtlama Var Mı?

Hayır yok. Yunanistan , Türklere, satın alma konusunda herhangi bir kısıtlama uygulamamaktadır.

Türkiye Türk Vatandaşlarının Yurtdışından Ev Almasına Müsade Ediyor Mu ?
Türkiye, Türk Vatandaşlarına Yabancı Ülkelerden Ev Almaya İzin Veriyor Mu ?

Türkiye Kanunlarına Göre Bir Türk Vatandaşının Yurtdışından Ev Alması Mümkün Mü ?

Ülkeler arasında yapılan karşılıklı anlaşmalara göre, Türkiye için bir Türk Vatandaşının yabancı ülkelerden, mülk satın alması konusunda herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Karşılıklı anlaşma şekline, mütekabiliyet Yasası (uluslararası antlaşmalarda karşılılık ilkesi) gereğince yabancılar ülkemizden ev satın alabilirken, Türk vatandaşları da yurt dışından ev satın almak konusunda herhangi bir kısıtlamaya maruz kalmamaktadır.

Türkler Hangi Ülkelerden Emlak Satın Alıyor ? Yunanistan İspanya Portekiz İngiltere Amerika
Türkler Hangi Ülkelerde Emlak Yatırımı Yapıyor ?

Türk Vatandaşlarının En Çok Mülk Yatırımı Yaptığı Ülkeler Hangileridir?

Yunanistan, İspanya, Portekiz, İngiltere, Amerika

Yunanistan'dan Oturum İzni Alan Türk Vatandaşı Sayısı
Yunanistan Oturum İzni Kaç Türk Vatandaşı

Şimdiye Kadar Yunanistan’dan Oturum İzni Almış Türkler Kaç Kişidir?

2013 senesinden bugüne kadar Yunanistan’dan mülk yatırımı yolu ile Yunanistan oturum izni almış aile sayısı 550 – 600 arasındadır.

Yunanistan’dan Mülk Alımı Yolu İle Oturum İzni Alan Kişilerin Toplam Sayısı Ne Kadardır?

2013 senesinden 2021 senesine kadar toplam 10.000 kişi, mülk yatırımı yolu ile oturum izni almaya hak kazanmıştır.

Mülk Yatırım Yolu İle Oturum İzni Dışında Hangi Şekillerde Oturum İzni Alınabilir ?

Devlet tahvili satın alarak ta Yunanistan’da Oturum İzni alınabilirsiniz?

Altın vize yani mülk alımı yoluyla oturum izni programının başarılı bir şekilde uygulanması kanun koyucunun başka programlarla oturum izni alma şekillerini arttırmıştır.

Gerçek veya tüzel kişiler Yunanistan’da belirli menkul kıymetler veya 400.000 € değerini aşan bir banka mevduatı ile gayri maddi bir yatırım yaparak oturum/ikamet izni almak isteyen yabancı yatırımcılar için esnek ve hızlı bir süreç oluşturmak suretiyle programı genişletmiştir.
Bu programda da oturum izninden faydalanan aile bireyleri mülk alımı yolu ile oturum izni alma programı ile aynıdır. Yatırımcılara aile üyeleri de eşlik edebilir:

Yatırımcıların eşleri, üçüncü ülke vatandaşının Yunanistan’da ya da yetkili Yunan Konsolosluk Kurumunda birlikte yaşama anlaşması imzalamış olduğu hayat arkadaşı, 21 yaşın altındaki evli olmayan müşterek çocukları, şayet velayet yasal olarak kendisine verilmiş ise ve çocuklar 21 yaşın altında ise, eşlerin veya hayat arkadaşlarının başka eşten olan ve eş veya hayat arkadaşıyla bakıcı veya destekleyici eşe verilmiş olan bekar çocukları ve eşler veya hayat arkadaşlarının, ülkeye girme ve oturma izni başvurusunda bulunma hakkı olan doğrudan üst soyu( anne, babaları yani ebeveynleri ) , oturum izni almaya hak kazanmaktadır.

Oturum İzni Alma Kaç Şekilde Alınır ?

  1. Mülk Alımı Yolu ile 250.000 Euro
  2. Sabit Mevduat ( banka blokajı ) 400.000 Euro
  3. Menkul Kıymetler Satın Alınması 800.000 Euro

Oturum İzni Alma Şekillerinden Hangisi Daha Avantajlıdır.

Yukardaki şekillerden mülk alımı yolu daha güvenlidir. Gelir anlamında kira geliri Yunanistan’da her zaman faiz gelirinden daha fazladır. Menkul kıymet satın alınmasının nasıl bir şey olduğunu anlatmak istemiyorum, yazıyı okuyan siz konu ile ilgili yeterli bilgiye sahipsinizdir diye düşünüyorum.

Mülk Alımı Yolu ile Diğer Şekiller Arasındaki Şekil Şartları Farkı Var Mı ?

Evet var, sabit mevduat ve menkul kıymetler satın alma şekillerinde Yunanistan’a Milli vize tipi D vizesi ile girilmiş olmalıdır.

Yunanistan Daire Satın Almak

Yunanistan’da Daire Almak İçin Ne Yapmam Gerekiyor ?

Yunanistan’da bir ev satın alabilmek için, yerleşik olmayan bir vergi sicil numarası (AFM) ve “TAKSİS” sistemine erişim kodları almanız gerekir.

Yunanistan’a Gelmeden Mülk Daire Satın Almak

Yunanistan’a Gelmeden Daire Satın Alabilir Miyim ?

Evet vekalet vermek süretiyle, Yunanistan’a gelmeden daire satın alabilirsiniz. Vekalet avukata veya gerçekten çok güvendiğiniz bir kişiye verilmelidir.

Yunanistan Daire Satın Almak Ne Kadar Sürer ?

Yunanistan’dan Daire Satın Almak Ne Kadar Sürer ?

Satıcının, satın alma işlemi için gerekli evrakları hazırlaması 1 ile 1.5 ay arasında sürer .

Yunanistan’da Oturum İzni Ne Kadar Zamanda Çıkar

Yunanistan’da Ne Kadar Zamanda Oturum İzni Çıkar.

En iyi şartlarda 3 ile 4 ay arasında oturum iznini alabilirsiniz.

Yunanistan’da Mülk Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir

Yurtdışında Emlak Satın Alırken Hangi Konulara Dikkat Etmek Gerekir?

Ülke ekonomisinin durumu. Makro ekonomik anlamda mülk satın alacağınız ülkenin durumunu göze almanız gerekir.

Mülk alacağınız şehir, semt ve konumuna çok dikkat etmeniz gerekir.

Alacağınız mülkün değeri konusunda çok iyi araştırma yapmanız gerekir, özellikle oturum izni programlarından dolayı, limit oturum izni rakkamını bilen mal sahipleri, aslında değeri bu kadar olmayan evleri, oturum izni programı rakamında fiyatlamaktadır.

Bu konular ile alakalı olarak profesyonellerden yardım almanız ve kulaktan dolma bilgilerle hareket etmemeniz gerekir.

Yunanistan Türkçe Bilen Profesyoneller

Mülk Alımı Konusunda Yardım Alacağınız Şirketin Yunanistan’da Olduğuna Emin Olun .

İnternet üzerinde aslında Yunanistan’da bulunmayan şirketlerin mülk satışı işinde olduğunu unutmayın. Bilgi alacağınız şirketin telefon numarası mutlaka 0030 alan kodu ile başlaması gerekmektedir.

Mülk Alımı Konusunda Önemli Bir Tavsiye

Mülk alımı konusunda size yardımcı olacak profesyonellerin, bu konuda ehil olduğunu tespit etmek zorundasınız.

Avukat olarak seçeceğiniz kişi Yunanistan barosu avukatı olmalıdır. Emlak Danışmanı olarak seçeceğiniz kişinin danışmanlık brövyesi ve danışmanlık ehliyetinin olması konusunda araştırma yapmanız gerekir.

Yunanistan Ev Alırken Mühendis Raporu Gerekir

Alacağınız Daireyi Mühendislik Anlamında Kontrol Etmek

Gayrimenkulün teknik incelemesi. Bu zorunlu bir aşama değildir, ancak satışı geçersiz kılabilecek veya yatırımı zayıf hale getirebilecek planlama ve/veya yapısal sorunlar olabileceğinden şiddetle tavsiye edilir.

Yunanistan’da Mülk Satın Almak İyi Bir Yatırım Mı?


Yunanistan, başta doğal güzellikleri, ılıman iklimi ve coğrafi konumu nedeniyle ve aynı zamanda 2009 sonrasında ortaya çıkan mali kriz sonrasında fiyatlardaki önemli düşüş nedeniyle son birkaç yılda uygun bir yatırım destinasyonu haline geldi. Şu anda 2021 itibarı ile fiyatlar devam eden talep üzerine yükseliş trendindedir. Piyasa satıcı piyasasıdır.

Yunanistan Mülk Alım Satım Vergisi , Mülk Transfer Vergisi

Yunanistan’da Emlak Vergisi Ne Kadar?

Yunanistan’da emlak vergisine FMA derler.
Yunanistan’da bir mülk satın aldığınızda, emlak satın alma vergisi ödemelisiniz. Vergi oranı, vergiye tabi mülk değerinin %3,09’udur.

Emlak Vergisi Ticari Değer Mi Yoksa Belediye Rayici Üzerinden Mi Hesaplanır?

Emlak vergisi hangisi daha yüksek ise o bedel üzerinden hesaplanır ve ödenir .

Mülk Bulunduktan Sonra Ne Yapmak Gerekir ?

Mülk seçiminden sonra alıcı, gerekli tüm yasal araştırmaları yapmak için bir avukat bulmalı ve vekil olarak tayin etmelidir.

Yunanistan’da Mülk Alırken Avukat Önemlidir

Avukat’ın Görevi Nedir ? Avukat Neler Yapar ?

Avukatın ilk yaptığı şey tapu araştırmasıdır. Kontrol tapu müdürlüğünde yapılır ve söz konusu gayrimenkulün, gerçekten satıcıya ait olduğunu ve herhangi bir mali yükü (ipotek, haciz, haciz vb.) var mı bakar .

Satış Aşamasına Hazırlık İçin Neler Yapmam Gerekiyor?

Vergi numarası almak, telefon kartı almak, banka hesabı çıkarmak, alacağınız evin satın alma vergisini ödemek.

Yunanistan Mülk Ev Alma Masraflar Ne Kadardır?

Yunanistan’da Daire Satın Alma Masrafları Yaklaşık Ne Kadardır?

Satın alma masrafları yaklaşık %8 dir.

Oturum İzni Masrafları Ne Kadardır?

Oturum izni masrafları avukattan avukata değişiklik gösterir . Yaklaşık %2 dir.

Yunanistan’da Daire Satın Alındıktan Sonra Ne Yapmam Gerekir?

Tapunun tescili yerel Tapu Siciline yapılmalıdır. Bu işlemi avukatınız, noteriniz veya kişisel olarak siz yapabilirsiniz. Mülkiyetin size geçtiğinin kanıtıdır.

Yunanistan İhale İle Ev Almak Mümkün Mü?

Yunanistan’da İhaleden Daire Satın Alabilir Miyim?

2017 yılı itibariyle Yunan Devleti elektronik müzayedeler, ihaleler yapılmasına izin vermiştir.

Yunanistan İhale İle Ev Satın Almak Hakkında

Yunanistan’dan İhale İle Ev, Daire Almak İstesem Yardımcı Olur Musunuz?

Evet müşterilerimiz için ihalelere katılıyoruz.

Detaylı Bilgi İçin İletişim 00306987098983

Ev Alımı İçin Verilmesi Gereken Kaparo ( Kapora ) Ne Kadar ?

Mülkü seçtikten sonra satıcıya bir teklifte bulunun. Bunun bir kuralı yok . Avukat kontrolü gerçekleştirildikten sonra 1000 Euro ile %5 e kadar kapora / kaparo vermenizi öneririm.

Satış Gerçekleşemezse Kaparo / Kapora Ne Olur ?

Bu konu ile ilgili olarak bizi arayın, teknik bir konu olduğu için yakından görüşmemiz gerekir . 0030 698 709 89 83 numaralı cep telefonumuzdan bize whatsapp, viber, signal ve telegram üzerinden irtibat sağlayabilirsiniz.

Yunanistan’a Gelmeden Oturum İzni Alabilir Miyim?

Yunanistan’a gelmeden ev alabilirsiniz, Yunanistana gelmeden oturum izni başvurusu yapabilirsiniz, Yunanistan’a gelmeden blue paper yani ön oturma iznini alabilirsiniz. Kartlarınızın ( oturum izni kartları ) geldikten sonra verilir.

Oturum İzni Kartı Almak İçin Parmak İzi Vermem Gerekir Mi ?

Evet oturum izni kartı alabilmek için parmak izi ve biyometrik bilgilerinizi vermeniz gerekir.

Yunanistan Emlak Komisyonu Ne Kadar ?

Yunanistan’da Emlak Danışmanları Ne Kadar Alır ?

Yunanistan’da daire satan emlakçılar %2 ile %3 arasında emlak hizmet bedeli alır.

Yunanistan’da Emlak Fiyatları Ne Kadar ? Yunanistan’da Daireler Ne Kadar ?

Yunanistan’da metrekare başına fiyatlar Avrupa ülkeleri kıyaslandırılırsa, ( tam üye schengen) ülkeleri içinde en ucuz olan ülkedir. Birçok semtte , 1.500 Euro’yu geçmez.

Yunanistan Avukat Hizmet Bedeli

Yunanistan’da Avukat Daire Satın Almam Durumunda Ne Kadar Alır ?

Yunanistan’da avukatlar, satış değeri üzerinden minimum %1 ile %2 alırlar.

Detaylı Bilgi İçin Bizimle İrtibata Geçin

Yunanistan’dan Daire Satın Alırsam Kim İlgilenecek?

Biz aldığınız dairelerin yönetimini yapıyoruz.

Yunanistan Banka Kredisi Veriyor Mu?

Yunanistan’da Mortgage İle Ev Alabilir Miyim?

Hayır Yunanistan’da yabancı bir ülkenin vatandaşının kredi alması imkansıza yakındır.

Kredi İle Aldığım Ev İle Oturum İzni Alabilir Miyim ?

İmkansızı başarıp, kredi almayı başarır, ev alırsanız. Bu alınan ev ile oturum izni alabilmeniz mümkün değil .

Yunanistan Senelik Emlak Vergisi Ne Kadar ?

Senelik Emlak Vergisi Yunanistan’da Kaçtır ?

Yunanistan’da satın alınan daire için senelik ödeyeceğiniz rakam, yüzde yarım veya binde beştir.

Oturum İzni İçin Aldığınız Ev’i Kiralayabilirsiniz.

Yunanistan’da Satın Alacağım Daireyi Kiraya Verebilir Miyim?

Evet Yunanistan’da satın alacağınız daireyi, kiraya verebilirsiniz

Yunanistan Kira Gelir Vergisi Ne Kadar ?

Yunanistan’da Alacağım Kira İçin Vergi Var Mı ?

Evet evinizi kiralarsanız vergi ödersiniz. Skalalı sistemdir. İlk 12.000 için %15 ödersiniz. Rakam arttıkça oran artar.

Detaylı Bilgi İçin İrtibat

Yunanistan’da mülk satın almak için iyi bir zaman mı?


2009 da başlayan krizde Yunanistan’da emlak fiyatlarının yüzde elli duşmesine sebep oldu. Bu kriz 2016 senesinde bitti ve finans ve gayrimenkul yatırımcıları Yunanistan’a yatırım yapmaya başladı ve bu da Yunan ekonomisi üzerinde anında olumlu etkiler yarattı. O zamandan beri emlak fiyatları artış eğilimi gösteriyor, ancak 2020 değerleri hala 2006-2020 arasındaki tarihi yüksek değerden %35 ve endeks ortalamasından (77.59’da) %14 daha düşük.

Pandemi Döneminde Yunanistan’daki Emlak Fiyatları Düştü Mü?

Hayır pandemi döneminde Yunanistan’da mülk fiyatları düşmedi. Sabit kaldı. Bu konu teknik ve bir çok detayı olan bir konu olduğu için , bu konu ile ilgili yazdığım bilgiseli okumak için tıklayın ….

Mülk Satın Alma Aşamasında Gerekli Belgeler Nedir?

Geçerli Bir Pasaport – Ab vatandaşı olmayanlar için pasaportun geçerli olması, vize alınmış olması ve ülkeye resmi bir şekilde girmiş olmanız gerekmektedir.
AFM (Vergi Sicil Numarası)

Bizimle İrtibata Geçin

Banka Hesabı Açmak İçin Gerekli Belgeler Nedir?

Yunanistan’da banka hesabı açmak biraz uğraş gerektirir. Evrak listeleri için bizimle irtibata geçin son ve güncel, gerekli evrakları size bildirelim. Telefon 00306987098983 ve mail adresimiz [email protected]

Yunanistan’da Aldığım Evi Daha Yüksek Bir Değerden Satabilir Miyim?

Evet . Türkiye’de tabir ettiğimiz gibi Yunanistan’da al-sat yapabilirsiniz.

Al Sat Yaparsam Gelir Vergisi Var Mı?

Evet belli bir sayıda alım satım sonrası, Yunanistan vergi kurumları, bu işi ticari şekilde yaptığınızı anlar ve bu durumda vergi ödemek zorunda kalırsınız.

Kaç Tane Al Sat İşlemi Yapabilirim ?

Senede iki tane al sat işlemi yaparsanız vergi ödemezsiniz. İki işlemi aştığınız durumda vergi dairesi bu işi ticari olarak yaptığınızı düşünür ve vergi ödemek zorunda kalırsınız. Bu konu dinamik bir konu olduğu için, bu konu ile alakalı bir sorunuz var ise telefon yolu ile bizi arayıp teyit etmeniz daha güvenli olur.

Yunanistan’da Mülkiyet Durumu Nasıldır?

Yunanistan’da tüm mülkler, tam mülkiyet olarak satılmaktadır. Yunanistan’da kişi mülkiyeti vardır. ( bazı ülkelerde mülkler devletindir. Yunanistan’da kişisel mülkiyet mevhumu bulunmaktadır. )

Satışta Her Şeyin Yolunda Olduğunu Nasıl Kontrol Edebilirim?

Yunanistan’da satışlar noter huzurunda yapılır. Noter burada devleti temsil eder. Noter işlemin kanuni olup olmadığını sizin adınıza kontrol etmek zorundadır. İşlemin garantörü noterdir. Ve yanlış bir şey yapması durumunda ağır şekilde cezalandırılır.

Alacağınız Mülk Her Halukarda Mühendis Tarafından Kontrol Edilmelidir.

Aldığım Mülk’ün İnşaat Anlamında Doğru Olup Olmadığını Nasıl Anlarım?

Satış için mühendis raporu gereklidir. Mülk üzerinde herhangi bir problem olmadığını mühendis raporu ile belgelenir.

Eğer mühendis tarafından yazılı beyan olmazsa veya beyan edilen evrakta mülk ile ilgili herhangi bir problem olmadığını yazmazsa satış gerçekleşemez.

Alacağım Mülk ‘ün Fiyatını Yüksek Göstererek İşlem Yaparsam Oturum İzni Alabilir Miyim?

İlgili işlemi yapmanızı bir çok sebepten dolayı tavsiye etmiyoruz.

  1. Yapılan alım satım işlemleri Yunan mercileri tarafından kontrol edilmektedir.
  2. İşlem yapılma aşamasında, tüm meblağı yani 250.000 Euro’nun tümünü satıcıya transfer etmeniz gerekmektedir. İşlem bittikten sonra paranızı geri alama durumu ile karşılaşırsanız, bunun geri dönüşü yoktur ve kanuni olarak bunu geri talep edemezsiniz.
  3. Bu işlemleri yapan kişiler, paranızı geri vermemekte, kanuni olmayan bir işlem olduğu için de bu konu ile alakalı kanuni bir talepte de bulunamazsınız.
  4. Bu şekilde illegal bir işlem yaptığınız anlaşılırsa, Yunan mercileri tarafından hukuki takibat sonucunda çok yüksek bir maddi ceza ve hapis cezası ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
  5. Bu şekilde bir ceza aldıktan sonra, Yunanistan ve tüm Avrupa’ya giriş konusunda uzun süre kısıtlama ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
  6. Bu durumun devamında almış olduğunuz mülkün satışında bile sorun yaşayabilirsiniz.
  7. Bu tür işlemler yapanlar işlemi yapsanız bile sürekli aynı işlemi devamlı bir şekilde yapacakları için, mutlaka ama mutlaka belli bir işlemde yakalanacak, bu kişilerin , ofislerin yaptığı tüm işlemler geçmişe matuf olarak incelenecektir.
  8. Dolayısı ile böyle bir işlem yapsanız bile, yaptım bitti üzerinden zaman geçti unutuldu tarzında bir yaklaşım değil, bu ileriki dönemlerde mutlaka karşınıza çıkacaktır.
  9. Konu ile ilgili olarak emlak danışmanları, hukuk büroları bu tarz işlemler yapmak hakkında size teklifte bulunabilirler, ancak bu işlemlerin devlet tarafından ortaya çıkması durumunda, işlemden en çok faydası olan kim ise ( bu durumda siz ) cezayı o alacaktır.
  10. Piyasada bazı hukuk bürolarının arsalar ile alakalı rayiç bedel olmadığı için bu işlemlerin rahatlıkla yapıldığını duyuyoruz. Bu kişiler ile çalışmayın ve size önerdikleri bu illegal işlemi yapmayın.
  11. Bu kanun dışı , illegal işlem ortaya çıkarsa, unutmayın ki bu işlemin içinde olan herkes herhangi bir şey bilmediğini, olay ile alakalı olmadığını işlemi sizin yaptığınızı beyan edecek ve tüm işlemin maddi ve manevi yükü üzerinize kalacaktır.

InvestGreece şirketi, Yunanistan emlak, Yunanistan’da satılık ev, Yunanistan’da daire almak isteyenler için kurulmuş danışmanlık şirketidir.

Invest Greece Social

Most Popular Articles

Get The Latest Updates

Subscribe To Our Weekly Newsletter

No spam, notifications only about new products, updates.

Categories

Similar Articles

Related Posts

Yunanistan Emlak Alımı

Yunanistan Emlak Alımı Sonrası

Yunanistan’da Daire Aldıktan Sonra Neler Yapılmalı ? Yunanistan’dan mülk alımı sonrası neler olmalı, neler yapılmalı.  Emlak alımı sonrası avukatınız tapu ve kadastro kurumuna mülkün size

Yunan Adaları Syros

Syros yada Siros, Kiklad adalarının başkentidir. Kiklad adaları içinde çok çok turistik olmayan Siros mutlaka gidilmesi gereken, Yunan adaları içinde mutlaka ziyaret edilmesi gereken adalar

GET IN TOUCH

Request a Free Consultation