Yunanistan emlak fiyatları
Yunanistan Emlak Fiyatları Artıyor – Yunanistan Merkez Bankası
Yunanistan merkez bankası verilerine göre Yunanistan’daki emlak fiyatı artışları 2021 senesi birinci çeyreğinde %3,2 artış göstermiştir. Aynı bankanın raporunda 2020 senesinin son çeyreğindeki fiyat artışı %2,5 olarak yayınlanmıştı.
Pandemi döneminde gayrısafi milli hasıla oranı daralması %8,2 olarak gerçekleşirken, 2020 senesinin tümünde , mülk fiyatlarının bütün sene bazında % 4.3 olarak arttı. 2019 da bu artış %7.2 olarak kayıtlara geçti.
Yunanistan Emlak Sahipliği Oranı
Mal Sahibi Oranı %75 – Kiracı Oranı 25
Yunanistan mülk sahipliği oranının yüksek olduğu bir ülkedir u %75. Yunan halkının büyük bir oranı, bir mülk ve bir yazlık mülk sahibidir. Geleneksel olarak halkın çoğunluğu emlak yatırımını en güvenilir yatırım olarak düşünmektedir. Emlak sahibi olmak Yunanlıların dna sına yüklenmiş bir olgudur. Mülk sahibi olmak, Yunanistan’da bütün jenerasyonların, ( dede den toruna ) fikirsel anlamda aynı şekilde düşündüğü az konudan biridir.
Yunanistan Banka Faizleri
Banka faizlerinin düşük olması, yatırımcıların birikimlerini bankalara teslim etmesini, engellemektedir.
Banka faizlerine oranla, emlak yatırımı yapıp, bu mülklerin getirdiği kira, yatırımcılara daha cazip gelmektedir.
Yunanistan Ekonomisi Emlak Endeksi
Yunanistan ekonomisi 2007 senesinde iyi durumdaydı ve gayrimenkul fiyatları, şimdiye kadar görülmüş en yüksek düzeyinde idi.
2012 senesinde başlayan krizde emlak fiyatları, yarı yarıya ve doğrusunu söylemek gerekirse yarıdan fazla indirdi . 2007 senesinde 100.000 euro olarak fiyatlanan bir mülk kriz döneminde yani 2017 de 45.000 euro’ya kadar düştü.
Bu dönemde Yunanlı lokallerin çoğu, ekonomiye ve hükümete olan güvensizliklerinden birikimlerini yurtdışına ve özellikle Avrupa’nın ekonomisi sağlam ülkelerine transfer ettiler.
O dönemde, hiç unutamadığım ve herkesin dilinde olan bu bilgiyi de sizinle paylaşmak istiyorum :
Almanya, Yunanlı lokallerin, Almanya’ya gönderdiği fonları borç olarak Yunanistan’a vererek, Yunanistan’ı kurtarmak için Yunanistan hükümetini yapısal reform yapmaya zorluyor .
Yunanistan’da Kriz Zamanı Fiyatlar Ne Durumdaydı ?
Bazı bölgelerden örnek vermem gerekirse :
2014 Kukaki renove ihtiyacı olan onbeş sene ve üstü Akropole yakın daire 800 ile 1000 euro .
Şu anda benzer mülkler 2,000 ile 2.500 euro/metrekare
2014 Kipseli renove ihtiyacı olan onbeş sene ve üstü daire 500 ile 600 euro/metrekare
Şu anda 1.000 ile 1.200 euro/metrekare
Yunanistan’da Emlak Fiyatları Şimdi Ne Durumda ?
Ve Herkesin “Altın Vize” Olarak Tabir Ettiği Oturum İzni Programı Sahnede
Bu fiyat düşüşü karşısında hem altın vize tabir edilen Yunanistan oturum izni programından faydalanmak isteyen yabancılar alımlar gerçekleştirmeye başladılar .
Oturum iznini ilk keşfedenler Ruslar oldu. Hemen peşinden Çinliler, mülk alımı yolu ile oturum izni işlemlerini başlattılar.
Türkler bu trene çok daha sonra bindi ancak zaman içinde, uluslararası sıralamada ikinci sıraya yükseldiler .
Yunanlılar bu dönemde nerede ise hiç alım yapmadı, aksine ellerinde olan mülkleri paraya çevirmek suretiyle, pozisyonlarını nakite çevirmek istediler.
2014 Senesinde Bir Şeyler Değişmeye Başlıyor
Oturum izni programı 2013 te yayınlandı , 2014 senesinde devreye girdi .
Aynı zaman yurtdışından gelen mülteci ve yabancı sayısı da artmaya başladı.
2014 senesinden sonra oluşan emlak talebi, fiyatların salınarak yukarı doğru çıkmasını sağladı.
Yunanlılar Çok Ürkektir Zor İkna Olurlar
Türkiye’de Çipras çok popüler ve beğenilen bir başbakan olmasına rağmen, ekonomi anlamında kötü bir zamanda başbakanlık yaptı ve ekonomik anlamda çok çok iyi bir yönetim sergileyemedi.
26 Ocak 2015 te yönetime gelip 08 Temmuz 2019 aralığında bir koalisyon hukümeti ile Yunanistan’ı yönetti.
08 Temmuz 2019 ülkenin yönetimini Yeni Demokrasi Hareketi ve Başbakan olarak Kiryakos Mitsotakis devraldı.
Güven Ortamı Ekonomide Ne Kadar Önemlidir ?
Yunanlılar ekonomiye güvenlerini 2019 senesinin sonundan başlayarak emlak alımları yapmaya başladılar. Fonlarını yurtdışında tutan lokallerin çoğu, birikimlerini Yunanistan’a getirerek gayrimenkul satın alma yoluna gittiler .
Pandemi bu güven tazelemesini biraz sarstıysa da, 2019 ve 2020 döneminde, bütün emlak satin alma işlemlerini göz önünde tutarsak, işlem yapan aktörlerin yarısını Yunanlı yatırımcılar oluşturdu.
Yunanistan Ekonomisi Artık Güçlü Sinyaller Vermeye Başlıyor
Kiryakos Mitsotakis Hükümeti İşbaşında
Kiryakos Mitsotakis hükümeti iş başına geldikten yaklaşık 3-4 ay sonra dünya Corona Pandemisi ile tanıştı.
Türkiyede çok bilinmez ama Yunanlılar Mitsotakis ailesi ile ilgili olarak uğursuz olduklarının şakasını yaparlar.
Uğurlu mu uğursuz mu olduğunu bilmem ama Mitsotakis çok çok büyük ve çok çok karizmatik bir lider olmasa da, Yunanistan tarihinin en profesyonel yöneticisi olduğunu düşünüyorum ve piyasadan aldığım izlenim de bu şekilde.
Çok çok zor problemlerle karşı karşıya kalan Mitsotakis bana göre bütün zorlukları, büyük ve karizmatik liderlerden daha başarılı şekilde atlatmayı başardı, ve bana göre çok çok başarılı işler yapmaya devam ediyor.
Yunanistan ekonomisi makro ve mikro düzeydeki istatistikler anlamında çok çok iyi göstergeler vermeye başladı. Hem yurtiçindeki piyasa psikolojisi, hem de yurtdışındaki piyasalar, mevcut hükümete olan güvenlerini yaptıkları işlemlerle göstermeye başladılar.
Son dönem yurtdışındaki kredi derecelenme kuruluşları, ve büyük bankaların Yunanistan için yayınladığı raporlarda da geleceğe yönelik çok iyi sinyallerin olduğunu söylediğini görebiliyoruz.
Pandemi Döneminde Yunan Emlak Sektörü
Pandemi döneminde Yunanistan’daki emlak fiyatlarının bir düzeltme yapacağını öngörüyordum.
Benim gibi piyasanın içinde olan bir çok kişi de aynı beklentiye sahipti . Ancak bu gerçekleşmedi, ve pandemi Yunanistan’daki emlak fiyatlarını etkilemedi.
Pandemi genel istatistiklerde, yaşanan artışı biraz yavaşlattı. Ancak bölgesel bazda bakarsak önemli, ticari, turizm aktivitesinin yüksek olduğu yerlerde fiyatlar yükselmeye devam etti.
Bankalar ve Yunanistan Emlak Sektörü
Bankalar ekonomik kriz yüzünden çok uzun dönem piyasaları kredi ile fonlamadı. Yani kredi vermedi ve kredi verme şartları çok ağırdı.
2020 senesinde yavaş yavaş bu kredi kriterlerini ve kredi musluğunu yavaş ve kontrollü bir şekilde açmaya başladılar.
Banka kredileri şu anda sadece Yunan vatandaşlarına ve/veya Yunanistan’da belli bir geçmişi olan yabancılara verilmektedir.
Yeni gelecek yabancı kişilere bankalar kredi vermemektedir.
Kira mi banka kredisi mi ?
Kiralar son beş senedir artışta ve bu artış herhangi bir şekilde yavaşlamıyor.
Burada önemli parametrelerden birisi yurtdışından gelen mültecilerin oluşturduğu taleptir.
Kiraların artışı aynı şekilde Yunanistan emlak fiyatlarına da olumlu şekilde yansımaktadır. Kira getirisi, mülkün fiyatını direk bir şekilde etkilemektedir.
Yunanistan’da Mülk Üretimi
Yunanistan mülk üretimin fazla olduğu bir ülke değildir. Yunanistan’da Türkiye’de gördüğümüz şekilde büyük ve devasa inşaat şirketleri bulunmamaktadır. Şirketlerin çoğu aynı anda bir iki bina üretebilen bir ölçektedir. İnşaat şirketi sayısı azdır. İnşaat şirketlerinin çoğu yazının başında bahsettiğim krizden canlı çıkamadı ve bu da inşaat şirketlerinin sayılarının azalmasına sebep oldu.
Yunanlılar Emlak Fiyatlarının Yükselmesinden Memnun Mu ?
Mülk sahibi olanlar için cevap net. Kocaman bir evet.
Yüzde yirmibeşlik kirada kalan kısım için ise cevap hayır. Kiraların bu kadar çok artması ve maaşların geride kalması, bu kesimi gerçek bir şekilde sıkıştırıyor.
Kiraların bu kadar fazla artması, insanların yüksek bir kira vermektense acaba bankadan kredi alıp, kendi evimde kira verir gibi kredi ödemesi yapsam düşüncesi ile flört ettirmeye başladı .
Fiyatların bu kadar artması ise bir kısım yatırımcıyı piyasadan atılacağız, piyasayı kaybettik ifadelerini piyasada, sahada sık sık duyuyorum.
Avrupa’da emlak fiyatları ne durumda
Avrupa’da şu anda parasal genişlemenin etkisi ile, enflasyonist ortama giriş korkusu ile fiyatlar çok hızlı şekilde artmaktadır. Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde gayrımenkul fiyatlarında aşırı derecede artışlar gerçekleşmiştir. Ancak bu artışların karşılığında gayrımenkul kira getirisi aynı şekilde artmamıştır. Şu anda Avrupa’da ki emlak fiyat artışı, kira fiyatlarının artışı ile desteklenmemektedir.
Yunanistan’da Emlak Piyasası Aktörlerinin Beklentisi Nedir ?
Herkes fiyatların yükseleceğini, buradan sonra yönün sadece yukarı yönlü olabileceğini konuşuyor. Bu konu ile alakalı olarak yurtdışındaki analistler, Yunanistan’daki işsizlik oranının yüksek olduğunu ve bunun orta uzun vadede, yükselişi durduracağı yönünde olsa da. İşsizlik verileri konusunda Yunanlıların çok kreatif olduklarını, işsizlik primi yüzünden, işsizlik istatistiklerinin yüzde yüz doğru olduğu konusunda şüphelerim olduğunu da belirtmek isterim. Hiç olmazsa Avrupa Komisyonunun belirttiği %16,10 oranının doğru olduğunu düşünmeyenler arasında olduğumu saklamış olmak istemiyorum.
Yunanistan’da Balon Olur Mu ?
Yunanistan Avrupa topluluğu içinde balon oluşabilecek en son ülkelerden bir tanesi . Bana göre balon, banka kredilerinin çokluğu ile alakalı. Yunanistan’daki alımların çok çok küçük bir kısmı banka kredisi ile alınmaktadır.
Avrupa’da bana göre balon oluşabilme tehlikesi olan iki ülke var : Belçika ve Hollanda ülkelerinin emlak durumu belli olmadan herhangi bir ülkede balon oluşup oluşmadığı konusunda konuşmak bana göre çok erken .
Yunanistan Mülk Stoğu Ne Durumda ?
Yunanistan mülk stokunun az olduğu bir ülke değil . Sayı olarak mülk stoku yeterli durumda. Ancak mevcut olan evler eski ve yenilenmeye ihtiyacı olan evler.
Krizden sonra bankaların el koyduğu ve haciz ettiği mülk ve binalar da doğrusunu söylemek gerekirse çok fazla.
Bankalar bu süreci çok çok iyi yönetti ve yine kazançlı çıkacaklar ( kanun açısından doğru ve düzgün olsa da , kişisel olarak etik bulmuyorum ). Genel fiyat düzeyinin yükselişi, bankaların elinde bulunan haczedilmiş mülklerin değerlerinin artmasına ve bankaların bilançolarının her geçen gün daha güçlü olmasına sebep oluyor.
Piyasayı Kim Domine Ediyor ? Alıcılar Mı, Satıcılar Mı ?
Bana göre piyasayı satıcılar belirliyor. Kriz zamanında borçlu olanlar, oyundan çıktı ve güçlü herhangi ekonomik sorunları olmayan satıcılar, yaptıkları akıllı hamlelerin meyvelerini topluyor.
Yunanistan emlak piyasası şu anda bir “satıcı piyasasıdır”.
Piyasada kim işlem yapıyor ?
Pandemi döneminde Yunanlı lokaller işlem hacminde ağırlık gösteriyordu.
Yurtdışından gelen yabancı yatırımcılardan Yunanistan’a giriş yapamayanların çok küçük bir kısmı, 20 Aralık 2020 de çıkan yeni kanun ile vekalet ile işlem yaptılar, ancak bu genel resim içinde çok çok küçük bir oran olarak belgelendi.
Pandemi döneminde yabancılardan en çok işlem yapan ülke vatandaşları : İsrail ve Lübnan
Pandemi sonrası kısıtlamalar kalkarken, diğer ülke aktörlerinin piyasaya girdiğine tanık oluyoruz.
İsrail Vatandaşları Yunanistan’dan Neden ve Nereden Mülk Satın Alıyor?
İsrail pasaportu dünyanın en kuvvetli pasaportlarından bir tanesidir. İsrail vatandaşları Yunanistan’dan ev, daire satın alırken, altın vize diye tabir edilen program ile ilgilenmiyor. Herkesin bildiği gibi İsrailliler, Müseviler tüccar bir toplum olmakla birlikte, ticaret konusunda çok çok tecrübeli bir toplumdur.
İsrail vatandaşları Yunanistan’dan mülk alımı konusunda dikkatimi çeken bir husus şu oldu :
Diğer ülke vatandaşları gibi ürkek, tek tek , az az ve çoğalacak şekilde gelmediler. Sanki birisi bir düğmeye basmış ta hepsine haber vermiş gibi toplu bir şekilde geldiler.
Birçoğu burada yatırım şirketi kurarak ucuz evleri, uygun daireleri hatta ve hatta binalar alıp yenileyerek, binaları otel yaptılar . Bazıları satıp yeniden benzer işlemler yaptılar, bazıları kira getirisini düşünerek işletmeye başladılar.
İsrail yatırımcıları Atina merkezi ağırlıklı olacak şekilde satın alma yapmaktadır. Pagrati semti, Nea Smirni, Neos Kosmos, Eksarhia semtleri , İsrailli yatırımcıların radar listesinin başında olan semtlerdir.
Yabancılar Nereden Mülk Satın Alıyor ?
Bu konu bir paragrafa sığmaz başlı başına bir yazı yazmak gerekir. Bu konu ile alakalı bilgiselimiz için tıklayın…
Emlak sektörü duayenleri son dönemde yabancı satın almalarının yine öne geçtiğini, bunların çoğunluğunun yatırımcı olduğunu ve ağırlıklı olarak Atina merkezinden ve çevresinden evler, daireler, müstakil villalar hatta arsa ve araziler aldığı konusunda fikir beyan etmektedir.
Pandemi kısıtlamaları azalması ile orantılı bir şekilde yabancı yatırımcıların işlemleri artmaktadır.
Türkler Nereden Mülk Satın Alıyor ?
Türk vatandaşları ilk zamanlarda, Yunan adalarından mülk alımı ile ilgili taleplerle başladılarsa, çoğu büyük şehirlerden mülk yatırımı gerçekleştirdi.
Şehir olarak Atina, Türklerin en çok ev satın aldığı şehir olmakla birlikte, bölge olarak Atina merkez ve Atina güneyini tercih etmeye devam ediyor.
Atina’nın Güneyi : Paleio Faliro, Glifada, Vula , Vuliagmeni, Eliniko , Alimos
Atina Merkez : Kukaki , Nea Smirni , Petralona, Eksarhia, İlisia, Kolonaki
en çok tercih edilen semtler arasındadır.
Yunanistan Nüfusu
